Die Bruttorendite ist eine beliebte Kennzahl, um die Rentabilität einer Immobilie auf den ersten Blick zu bewerten. Doch seien wir ehrlich: Sie ist auch eine der am meisten überschätzten und irreführenden Kennzahlen überhaupt. Wer sich allein auf die Bruttorendite verlässt, investiert im schlimmsten Fall in eine Immobilie, die sich später als finanzielles Desaster entpuppt. Warum? Weil die Finanzierung, das Wertsteigerungspotenzial und weitergehende finanzielle Kennzahlen wie der Return on Investment (ROI), der Discounted Cashflow (DCF) und der interne Zinsfuß (IRR) weitaus entscheidender sind.
Bruttorendite: Eine schöne Zahl, die wenig aussagt
Die Formel ist simpel:
Bruttorendite (%) = (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) × 100
Klingt gut? Ist es nicht!
Diese Kennzahl ignoriert alle Kosten, die eine Immobilie mit sich bringt. Und das sind nicht gerade wenige:
- Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler)
- Verwaltungskosten
- Instandhaltungsrücklagen
- Leerstandskosten
- Finanzierungskosten
Wer eine Bruttorendite von 5 Prozent hat, aber nach Abzug aller Kosten nur 2 Prozent übrig bleiben, hat sich schlicht und einfach verrechnet.
Warum die Nettorendite schon besser ist – aber auch nicht alles
Die Nettorendite gibt ein realistischeres Bild, weil sie Betriebskosten und Nebenkosten einbezieht:
Nettorendite (%) = (Jahresnettomiete – nicht umlagefähige Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
Doch auch sie sagt nichts über die eigentliche Finanzierbarkeit aus. Und genau hier wird es spannend.
Die Finanzierung ist der wahre Gamechanger
Viele (Neu-)Investoren unterschätzen den Einfluss der Finanzierung. Dabei entscheidet sie darüber, ob sich eine Immobilie wirklich lohnt oder nicht. Hier sind die entscheidenden Faktoren:
1. Eigenkapitalrendite schlägt Bruttorendite
Nicht die Mietrendite, sondern die Eigenkapitalrendite zeigt, wie rentabel das investierte Geld wirklich arbeitet:
Eigenkapitalrendite (%) = (Jahresmieteinnahmen – alle Kosten – Zinsen) / Eigenkapital × 100
Warum ist das wichtig? Weil es einen riesigen Unterschied macht, ob man eine Immobilie bar bezahlt oder nur 20 Prozent Eigenkapital einsetzt und den Rest fremdfinanziert. Eine gute Hebelwirkung (Leverage-Effekt) kann eine mäßige Bruttorendite in eine attraktive Eigenkapitalrendite verwandeln – wenn die Finanzierung klug gestaltet ist.
2. Zinsniveau und Tilgungsrate entscheiden über den Erfolg
- Hohes Zinsniveau = Höhere Finanzierungskosten → schlechtere Rendite
- Lange Zinsbindung bei niedrigen Zinsen = Mehr Sicherheit und bessere Kalkulation
- Hohe Tilgungsrate = Schnellere Entschuldung, aber weniger Cashflow
Viele Investoren stürzen sich auf Immobilien mit hoher Bruttorendite, ohne zu prüfen, ob die Finanzierung langfristig tragbar ist. Das kann ein teurer Fehler sein.
Woran erkennt man ein gutes Investment?
Eine hohe Bruttorendite ist verlockend – doch sie sollte niemals der einzige Entscheidungsfaktor sein. Stattdessen sollten folgende Punkte geprüft werden:
1. Der Standort entscheidet über alles – inklusive Wertsteigerungspotenzial der Immobilie
Eine mittelmäßige Immobilie in einer Top-Lage ist oft rentabler als eine vermeintliche „Cashcow“ in einer sterbenden Region. Prüfe:
✔️ Bevölkerungsentwicklung
✔️ Wirtschaftliche Stärke
✔️ Infrastruktur & Anbindung
✔️ Mietnachfrage
✔️ Wertsteigerungspotenzial der Immobilie selbst
Manche Immobilien sind absolute Raritäten, die unabhängig von kurzfristigen Marktentwicklungen im Wert steigen. Dazu zählen:
- Denkmalgeschützte Altbauten in Top-Lagen
- Objekte mit einzigartiger Architektur
- Immobilien in Regionen mit stark limitiertem Wohnraumangebot
- Historische Gebäude mit Prestige
Hier kann das Wertsteigerungspotenzial der Immobilie selbst ein entscheidender Faktor für die Investitionsentscheidung sein. Dennoch sind Faktoren wie Instandhaltungskosten, Nutzungseinschränkungen und Nachfrage entscheidend für die tatsächliche Wertentwicklung.
2. Return on Investment (ROI): Wie viel kommt wirklich zurück?
Der Return on Investment (ROI) ist eine der wichtigsten Kennzahlen, um die Rentabilität eines Investments ganzheitlich zu bewerten:
ROI (%) = (Gewinn / Investitionssumme) × 100
Dabei werden nicht nur Mieteinnahmen berücksichtigt, sondern auch Wertsteigerungen und Steuerersparnisse. Wer langfristig investiert, sollte also nicht nur auf die Mietrendite, sondern auch auf den gesamten Kapitalzuwachs achten.
3. Discounted Cashflow (DCF): Was ist mein Investment in der Zukunft wert?
Der Discounted Cashflow (DCF) ist ein komplexeres, aber entscheidendes Bewertungsmodell, um zukünftige Cashflows realistisch abzuschätzen.
DCF = Summe aller zukünftigen Cashflows, abgezinst auf den heutigen Wert
Hierbei werden erwartete Mietsteigerungen, Instandhaltungskosten und Verkaufserlöse einbezogen. Der Vorteil: Man erhält eine realistische Einschätzung darüber, ob eine Immobilie über die Jahre tatsächlich eine lohnende Investition ist.
4. Interner Zinsfuß (IRR): Die goldene Kennzahl für professionelle Investoren
Der Interne Zinsfuß (IRR – Internal Rate of Return) gibt die durchschnittliche jährliche Rendite eines Investments an und berücksichtigt dabei auch den Zeitwert des Geldes.
IRR = der Zinssatz, bei dem der Barwert aller zukünftigen Cashflows genau 0 ist
Je höher der IRR, desto attraktiver das Investment. Profis nutzen diese Kennzahl, um Immobilieninvestments mit anderen Anlageklassen (z. B. Aktien oder Anleihen) zu vergleichen.
Fazit: Die Bruttorendite ist nur der Anfang
Wer sich beim Immobilieninvestment nur auf die Bruttorendite verlässt, macht es sich zu einfach – und riskiert, falsche Entscheidungen zu treffen. Die wahre Kunst besteht darin, den ROI, den DCF und den IRR in die Bewertung einzubeziehen, eine solide Finanzierung sicherzustellen und das Wertsteigerungspotenzial der Immobilie realistisch einzuschätzen.
Also: Lassen Sie sich nicht von schönen Prozentzahlen blenden – sondern rechnen Sie richtig! Gerne stehe ich Ihnen für ein unverbindliches Beratungsgespräch zur Verfügung, um Ihr Immobilieninvestment fundiert zu analysieren. Falls Sie aktuell eine Finanzierungslösung suchen, vermittle ich Sie auf Wunsch an professionelle Finanzierer mit absoluter Marktexpertise, die Ihnen die bestmöglichen Konditionen sichern. Ich freue mich auf Ihre Kontaktaufnahme!
