Einleitung
Dieses Tool unterstützt dich bei der fundierten Analyse von Mietimmobilien als Kapitalanlage – von der Kaufentscheidung bis zur langfristigen Renditeprognose. Es basiert auf Google-Sheets und wurde für Privatanleger konzipiert, die ein Objekt wirtschaftlich durchrechnen möchten.
🔵 Wichtige Hinweise zur Bedienung
- Hellblau hinterlegte Zellen: Dies sind Eingabefelder, in die du deine eigenen Annahmen und Objektdaten eintragen musst (z. B. Kaufpreis, Miete, Steuersatz).
- Hellgrau hinterlegte Zellen: Diese Felder werden automatisch berechnet – hier ist keine Eingabe erforderlich.
- Kommentare: In einzelnen Feldern findest du Hinweise oder Ausnahmen – z. B. zur Anwendung von Sonder-AfA oder Berechnungsmethoden.
- Platzhalterwerte ersetzen: Bitte ersetze alle voreingetragenen Werte in hellblauen Zellen durch deine individuellen Zahlen – nur so erhältst du eine korrekte Auswertung deines Investments.
⚡️ Hinweis zur Darstellung (Google Sheets → Excel)
Durch die Konvertierung des Tools von Google Sheets in das Excel-Format kann es in einzelnen Tabellenblättern zu fehlerhafter Anzeige von Checkboxen kommen.
Beispiel: Checkliste im Reiter #Käufer_Objektprofil
Wie im folgenden Bild zu sehen, werden ursprĂĽnglich aktivierte Checkboxen als FALSE angezeigt:
Lösung:
Um die Checkboxen wiederherzustellen:
- Klicke im Google-Sheets- oder Excel-Menü auf Einfügen → Kontrollkästchen (Checkbox)
- Füge diese in die betreffenden Zellen ein, in denen derzeit „FALSE“ steht
- Aktiviere bzw. deaktiviere die Kästchen manuell entsprechend deines Dokumentenstatus
💡 Betroffen sein können:
- Das Blatt #Käufer_Objektprofil
- Teilbereiche von #Objekt_und_Steuerangaben
🔧 Aufbau des Tools
Das Tool besteht aus mehreren thematisch strukturierten Reitern:
- #Käufer_Objektprofil
→ Eingabe des Käuferprofils (z. B. Steuersatz) und Kurzprofil des Objekts. - #Objekt_und_Steuerangaben
→ Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten, AfA-Berechnungen, steuerliche Parameter. - #Sanierung_Instandsetzung_Kosten
→ Auflistung und Verteilung von Modernisierungs- oder Instandhaltungskosten. - #Bewirtschaftungskosten
→ Verwaltung, Instandhaltung, Rücklagen, Leerstand etc. - #Financials
→ Finanzierung, Eigenkapital, Darlehensdetails (Zins, Tilgung, Laufzeit). - #Immobilienrendite
→ Überblick über Brutto-/Netto-Mietrendite, Eigenkapitalrendite etc. - #Versicherungen
→ Eingabe von Versicherungsbeiträgen und Zusatzkosten. - Cashflow
→ Monatliche und jährliche Cashflow-Übersicht auf Basis aller Eingaben. - Tilgungsplan
→ Zins- und Tilgungsverlauf über die gesamte Darlehenslaufzeit. - Prognose_Wertzuwachs
→ Modellhafte Entwicklung des Objektwertes auf Basis von Annahmen. - Kennzahlen_Dashboard
→ Automatisch berechneter Überblick über die wichtigsten KPIs der Investition.
đź“Ť Schritt-fĂĽr-Schritt-Anleitung
1. Käuferprofil anlegen
- Öffne das Blatt #Käufer_Objektprofil
- Gib deinen persönlichen Steuersatz ein (z. B. 40 %)
- Ergänze ggf. Name, Objektadresse, und sonstige Meta-Informationen (freiwillig)
2. Objektdaten & steuerliche Rahmenbedingungen
- Im Blatt #Objekt_und_Steuerangaben:
- Trage den Kaufpreis, die Erwerbsnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler etc.) ein
- Wähle ggf. die Art der AfA (z. B. linear 2 % oder nach Denkmalschutz)
- Steuerliche Sonderabschreibungen ggf. separat erfassen
3. Sanierungs- und Instandhaltungskosten
- Im Blatt #Sanierung_Instandsetzung_Koste:
- Trage geplante oder bereits durchgefĂĽhrte MaĂźnahmen ein
- Verteile sie ggf. auf mehrere Jahre
4. Bewirtschaftungskosten erfassen
- Im Blatt #Bewirtschaftungskosten:
- Betriebskosten, Hausverwaltung, Instandhaltung, Mietausfall etc. realistisch eintragen
5. Finanzierungsdaten eingeben
- Im Blatt #Financials:
- Eigenkapitaleinsatz
- Darlehenshöhe, Zinssatz, Tilgung, Laufzeit
- Optionale Sondertilgungen möglich
6. Mieteinnahmen und Indexierung
- Trage Bruttokaltmiete ein und optional:
- Mietsteigerung pro Jahr wird automatisch indexiert
- Laufzeit des Mietvertrags
7. Kennzahlen analysieren
- Wechsle zum Kennzahlen_Dashboard
- Hier findest du automatisch berechnete Kennzahlen:
- Brutto-/Netto-Rendite
- Cash-on-Cash-Rendite
- Break-even-Zeitpunkt
- Gesamtergebnis ĂĽber die Laufzeit
- Hier findest du automatisch berechnete Kennzahlen:
8. Cashflow und Tilgung prĂĽfen
- Sieh dir im Reiter Cashflow an, wie sich Einnahmen und Ausgaben monatlich entwickeln
- Im Reiter Tilgungsplan erkennst du:
- Wie viel Zinsen und Tilgung du jährlich zahlst
- Wie sich der Darlehensrest entwickelt
9. Wertzuwachs simulieren
- Im Reiter Prognose_Wertzuwachs kannst du Annahmen zur Preissteigerung eingeben
- Das Tool zeigt dir:
- Voraussichtlicher Objektwert in X Jahren
- Verkaufsszenario inkl. Steuern (z. B. nach 10 Jahren steuerfrei)
đź“Š Externe Daten
Im unteren Teil des Tools findest du zahlreiche GENESIS-Reiter, die aktuelle Indizes beispielsweise zu:
- Baukosten
- Verbraucherpreisen
- Immobilienpreisen
- Zinssätzen
bereitstellen – ideal für Marktvergleiche und realistische Annahmen. Hiermit erhaltet ihr eine realistische Expertenberatung ohne einen Experten zu engagieren. Die gescrapten Daten bilden somit das Gehirn des Tools ab.
🔍 Hinweis zur Nutzung
Das Tool basiert auf Google-Sheets und Excel-Formeln. Achte darauf, keine versehentlichen Ă„nderungen an den ZellverknĂĽpfungen vorzunehmen. Eingabezellen sind farblich in einem hellen blau hervorgehoben, berechnete Felder in grau und teils geschĂĽtzt.
âś… Fazit
Mit diesem Kalkulationstool erhältst du eine ganzheitliche und praxisnahe Sicht auf deine Immobilieninvestition – von der Kaufentscheidung über die Finanzierung bis hin zur langfristigen Renditeprognose. Es eignet sich besonders für private Kapitalanleger, die fundierte Entscheidungen treffen möchten.
Da wir wissen, wie anspruchsvoll der Einstieg in die erste Immobilien-Kapitalanlage sein kann und wie viel Wissen man sich in kurzer Zeit aneignen muss, bieten wir dir ein kostenloses Feedback-Gespräch zur Analyse deines Investments an.
Wenn du uns das Angebot der zu analysierenden Immobilie vorlegst, erstellen wir dir darüber hinaus eine unverbindliche Finanzierungsauswertung inkl. Angebot in Zusammenarbeit mit unserem Partner Engel & Völkers Finance. So erhältst du nicht nur Zugriff auf attraktive Zinskonditionen, sondern kannst die gewonnenen Erkenntnisse direkt in das Tool übernehmen – für eine realitätsnahe und belastbare Kalkulation.
Denn: Die richtige Finanzierung kann dir mehrere Tausend Euro sparen.
Aktuell unterstützt das Immobilien-Kalkulationstool von Kaisersimmowelt.de die gängigste Finanzierungsform im Privatsektor – das Annuitätendarlehen. Gerne helfen wir dir dabei, ein entsprechendes Angebot einzuholen, das du anschließend eins zu eins in die Berechnung integrieren kannst.
Haftungsausschluss
Dieses Tool dient ausschließlich zu Informations- und Berechnungszwecken und ersetzt keine professionelle Steuer- oder Finanzberatung. Die verwendeten Daten stammen aus offiziellen Quellen (DeStatis, GENESIS-Datenbank), können jedoch Schwankungen unterliegen. Es wird keine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder wirtschaftliche Umsetzung der Berechnungen übernommen. Vor einer Investitionsentscheidung wird empfohlen, eine individuelle Beratung durch einen Fachmann (z. B. Steuerberater, Finanzexperte) einzuholen.
