Die Stadt München hatte bereits am 06.03.2025 erste Zahlen des neuen Mietspiegels 2025 veröffentlicht: Die durchschnittliche Nettomiete liegt nun bei 15,38 Euro pro Quadratmeter – ein Anstieg um 5,5 Prozent im Vergleich zu 2023 (14,58 €/m²).
Die endgültige Verabschiedung durch den Stadtrat erfolgt am 20. März 2025, bis dahin sind noch Anpassungen möglich. Doch bereits jetzt zeigt sich: Der Mietmarkt in München bleibt angespannt.
📌 Langfristige Entwicklung: Seit 2019 sind die Mieten in München um über 30 Prozent gestiegen – und es gibt keine Anzeichen für eine Entspannung des Marktes.
📌 Unterschiede zwischen Mietspiegel und Marktanalysen:
Während der Mietspiegel 2025 einen Durchschnitt von 15,38 €/m² angibt, kommt der Maklerverband IVD in seiner Marktanalyse von Herbst 2024 auf eine durchschnittliche Angebotsmiete von 21,20 €/m² (Quelle: IVD, 14.10.2024). Der Grund für diese Differenz:
- Der Mietspiegel basiert auf Daten aus den letzten sechs Jahren (2018–2024), wodurch günstige Altverträge das Ergebnis nach unten drücken.
- Der IVD erfasst ausschließlich aktuelle Neuvermietungen, die deutlich teurer sind.
Fazit: Wer in München umzieht, zahlt in der Regel deutlich mehr als die Zahlen des Mietspiegels suggerieren.
Was bedeutet das für Mieter?
Mieterinnen und Mieter müssen sich weiterhin auf steigende Kosten einstellen – vor allem, wenn ein neuer Mietvertrag abgeschlossen oder eine Mieterhöhung durchgesetzt wird.
✅ Rechtliche Bedeutung: Der Mietspiegel dient als Orientierung für Mieterhöhungen – ohne ihn können Vermieter eine Erhöhung nicht rechtfertigen.
✅ Schutzmechanismen: Mieter können prüfen, ob ihre Miete über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und ggf. Widerspruch einlegen.
❌ Hohe Marktmieten: Wer eine neue Wohnung sucht, zahlt oft deutlich mehr als im Mietspiegel angegeben.
❌ Moderne Wohnungen besonders teuer: Neubauten und frisch sanierte Wohnungen liegen meist weit über den Durchschnittswerten.
Chancen für Investoren: Enormes Potenzial in gefragten Lagen
Trotz steigender Preise gibt es weiterhin attraktive Investitionsmöglichkeiten – insbesondere in aufstrebenden Stadtteilen und hochwertigen Raritäten.
✅ Wertsteigerung in aufstrebenden Vierteln:
- Moosach, Neuperlach oder Freimann gewinnen durch Infrastrukturprojekte an Attraktivität.
- Investitionen in ältere Bestandsobjekte mit Modernisierungspotenzial können hohe Renditen bringen.
✅ Premium-Lagen bleiben wertstabil:
- Schwabing, Lehel und Haidhausen bieten nach wie vor hohe Mietrenditen und Wertsteigerungschancen.
- Exklusive Objekte erzielen Spitzenmieten und sind oft unabhängig von Marktschwankungen.
✅ Spezialisierte Wohnmodelle gewinnen an Bedeutung:
- Möblierte Vermietung für Expats oder Kurzzeitvermietung können weit über dem Mietspiegel liegen.
- Mikro-Apartments bleiben stark gefragt, da sie eine Alternative zu teuren großen Wohnungen bieten.
Fazit: Stabilität und Chancen trotz steigender Mieten
Münchens Mietmarkt bleibt angespannt, aber stabil. Der Wohnungsmangel sorgt weiterhin für steigende Preise, was Investoren gute Chancen bietet. Während Mieter mit steigenden Kosten rechnen müssen, bleiben Immobilien in München langfristig eine wertstabile Anlage.
Mit der finalen Verabschiedung des Mietspiegels am 20. März 2025 wird es nochmals Klarheit über die Entwicklung geben – doch bereits jetzt zeigt sich: München bleibt einer der gefragtesten Immobilienmärkte Deutschlands.
