Was ändert sich ab 2025?
Das Bundesverfassungsgericht hatte 2018 die bisherigen Einheitswerte, die als Grundlage für die Grundsteuerberechnung dienten, für verfassungswidrig erklärt. Der Grund: Die alten Werte waren überholt und führten zu einer ungleichen Besteuerung. Bund und Länder stellten deshalb jeweils neue Modelle auf die Beine. Die meisten Bundesländer berücksichtigen neben der Fläche auch Bodenrichtwerte und Lagefaktoren.
Bayern geht jedoch einen anderen Weg: Ab 1. Januar 2025 spielt der Wert der Immobilie keine Rolle mehr. Stattdessen zählen in Bayern künftig im Wesentlichen:
- Grundstücksfläche
- Gebäudefläche
- Nutzung der Immobilie (z. B. Wohnraum oder Gewerbe)
Anhand dieser Daten ermittelt das Finanzamt einen Grundsteuer-Messbetrag. Anschließend berechnet die jeweilige Kommune mithilfe ihres Hebesatzes die endgültige Grundsteuer.
Reine Fläche statt Wert: Warum Bayern das macht
Bayern argumentiert, dass dieses reine Flächenmodell einfacher und unbürokratischer sei. Da steigende Immobilienpreise die Steuer nicht automatisch in die Höhe treiben sollen, fühlt sich der Freistaat mit dem Wert-unabhängigen Modell auf der sicheren Seite. Außerdem verspricht man sich dadurch weniger Verwaltungsaufwand – auch wenn viele Kritiker bezweifeln, dass es wirklich so unkompliziert wird.
Ein Blick auf andere Bundesländer
In Bundesländern wie Baden-Württemberg oder Hessen fließt der Bodenrichtwert weiterhin in die Steuerberechnung ein. So soll etwa im Großraum Stuttgart oder Frankfurt eine Lage mit hohem Bodenwert zu einer höheren Grundsteuer führen. In Bayern wird diese Wertkomponente vollständig ausgeblendet.
Warum die neue Regelung dennoch umstritten ist
Obwohl das bayerische Flächenmodell laut Staatsregierung mehr Fairness bringen soll, melden Kritiker Zweifel an. Der Vorwurf:
- Entlastung für teure Standorte: Teure Grundstücke in gefragten Lagen (z. B. Großraum München) könnten künftig weniger Grundsteuer zahlen als bisher.
- Höhere Belastung für günstigere Regionen: In ländlichen Gebieten oder strukturschwächeren Regionen könnte die Steuer dagegen steigen, obwohl der Grundstückswert dort niedriger ist.
Zudem liegen bereits Klagen gegen das bayerische Grundsteuergesetz vor. So argumentieren Gegner, dass der Freistaat „große und teure“ Grundstücke entlastet und kleinere, einfachere Grundstücke potenziell höher belastet. Darüber hinaus kann ein Teil der Grundsteuer in vielen Fällen auf Mieter umgelegt werden, was eine soziale Schieflage befürchten lässt.
Neuer Hebesatz: Die Kommunen am Zug
Die wichtigste Stellschraube für die Höhe der Grundsteuer bleibt der Hebesatz, den jede Kommune festlegen darf. Dieser Prozentsatz wird mit dem Messbetrag des Finanzamts multipliziert – und aus dieser Rechnung ergibt sich schließlich die Summe im Grundsteuerbescheid.
- München festgesetzter Hebesatz: Er beträgt 824 Prozent (Was Sie in München beachten müssen, erfahren Sie hier).
- Erlangen kommt auf 625 Prozent,
- Poing liegt bei 505 Prozent (Stand: 01.01.2025).
Ziel: Aufkommensneutral
Ein weiteres Polit-Versprechen ist die sogenannte Aufkommensneutralität. Die Einnahmen aus der Grundsteuer sollen – zumindest in der Gesamtsumme – nicht höher ausfallen als bisher. Ob das in jeder Kommune klappt, hängt zu einem großen Teil davon ab, wie die Gemeinderäte letztlich ihren Hebesatz ansetzen.
Ab Mitte Januar 2025: Die neuen Bescheide
Spätestens im Januar 2025 beginnen die Kommunen damit, die neuen Grundsteuerbescheide zu versenden. Hier gilt es zu beachten:
- Messbescheid prüfen
Der Messbescheid kommt vom Finanzamt. Prüfen Sie unbedingt, ob die darin berücksichtigten Grundstücks- und Gebäudeflächen stimmen. Sollten Ihnen die Zahlen falsch erscheinen, wenden Sie sich rechtzeitig an das Finanzamt, denn die Kommune darf diese Daten nicht eigenmächtig ändern. - Hebesatz-Beschlüsse abwarten
Oft ist es erst nach Festsetzung des Hebesatzes möglich, die exakte Grundsteuer zu berechnen. - Neues Modell in der Praxis
Da die Reform erst ab 2025 greift, galt bis Ende 2024 noch das alte Recht.
Hoher Aufwand für Finanzämter und Kämmereien
Bevor das neue Modell langfristig für weniger Bürokratie sorgen soll, haben Finanzämter und städtische Kämmereien gerade alle Hände voll zu tun. Denn viele Eigentümer hatten beim Ausfüllen ihrer Grundsteuererklärung bemerkt, dass die tatsächlich bebaute oder unbebaute Fläche teilweise von älteren Daten abweicht. Jetzt müssen hunderte oder tausende Fälle neu auf Plausibilität geprüft werden.
Grundsteuer in Bayern im bundesweiten Vergleich weiterhin niedrig
Bayern gilt traditionell als wirtschaftsfreundlich, was sich auch bei der Grundsteuer niederschlägt: Der Freistaat rangierte in der Vergangenheit bei den Hebesätzen oft im unteren Mittelfeld der Bundesländer. Für viele Kommunen ist das jedoch ein Balanceakt: Einerseits sollen sie genügend Einnahmen erzielen, um ihre Aufgaben zu finanzieren, andererseits wollen sie Besitzer nicht über Gebühr belasten – gerade in Regionen mit hoher Nachfrage und steigenden Bodenpreisen, wie dem Münchner Umland.
Fazit: Ein Schritt in die Zukunft – mit vielen offenen Fragen
Bayern geht mit seinem reinen Flächenmodell gegen den Trend im Rest der Republik. Ob sich dieser Weg als „fairer und einfacher“ erweist, wird sich erst in den kommenden Jahren zeigen. Mitte Januar 2025 rollen die Bescheide an – dann wird sich zeigen, wie teuer oder günstig die Reform für den Einzelnen wirklich wird. Wer davor noch Unklarheiten hat, kann sich an das jeweilige Finanzamt oder die Kämmerei seiner Kommune wenden. In München steht ab 2025 zudem ein eigenes Callcenter zur Verfügung, das Fragen rund um den neuen Grundsteuerbescheid beantwortet.
Damit beginnt ein neues Kapitel in der Geschichte der Grundsteuer – und jeder bayerische Haus- und Grundbesitzer wird davon direkt betroffen sein. Egal ob man die Reform als gerecht oder ungerecht empfindet, fest steht: An den eigenen Grundstücksdaten führt ab sofort kein Weg mehr vorbei.
Disclaimer: Die hier dargestellten Informationen stellen keine Rechtsberatung dar. Die Inhalte wurden nach bestem Wissen erstellt, erheben aber keinen Anspruch auf Vollständigkeit oder Aktualität. Bei rechtlichen Fragen zur Grundsteuerreform oder zum individuellen Grundsteuerbescheid sollten Sie sich stets an einen Rechtsanwalt oder eine Steuerberatung wenden.
