Warum eine Reform?
Die Grundsteuer ist eine der wichtigsten kommunalen Einnahmequellen. Sie wird von Städten und Gemeinden erhoben und finanziert beispielsweise den Ausbau von Infrastruktur, Schulen oder öffentlichen Einrichtungen. Bisherige Berechnungsgrundlage waren sogenannte „Einheitswerte“. Da diese Werte über Jahrzehnte nicht aktualisiert wurden, entstand eine erhebliche Ungleichbehandlung ähnlich gelagerter Grundstücke. Das Bundesverfassungsgericht befand dies 2018 als verfassungswidrig und gab dem Gesetzgeber eine Frist, um ein neues, gerechteres Bewertungsverfahren zu schaffen.
Neuer Stichtag und neues Verfahren
Der Stichtag 1. Januar 2022 ist für alle Grundstücke und Betriebe der Land- und Forstwirtschaft maßgeblich. Auf Grundlage dieses Stichtags wird berechnet, wie hoch die Grundsteuer ab dem Jahr 2025 ausfällt. Hierzu erhalten die Eigentümer von den Finanzämtern Bescheide über die neue Bemessungsgrundlage.
Wichtig: Beachten Sie den Hebesatz der jeweiligen Kommune, erst dann kann man genau sagen, welche Grundsteuer ab 2025 zu zahlen ist. Dies geschah in der Regel im Laufe des Jahres 2024, sodass Sie die eigentlichen Grundsteuerbescheide im Frühjahr 2025 erhalten sollten.
Neue Bewertungsmodelle
Ab 2025 gelten bundesweit neue Regelungen, bei denen der Gesetzgeber verschiedene Modelle zulässt. Das Bundesmodell ist eine der zentralen Varianten. Hier fließen sowohl Grundstücks- und Gebäudeflächen als auch Lage- und Bodenrichtwerte in die Berechnung ein. Allerdings haben einige Bundesländer – auf Basis der sogenannten Länderöffnungsklausel – eigene Wege eingeschlagen.
So existieren mehrere Modelle nebeneinander, beispielsweise:
- Wertabhängige Modelle: Hier spielt der Verkehrswert oder Bodenrichtwert eine Rolle.
- Flächenmodelle: In diesen Modellen ist die Größe von Grundstück und Gebäude ausschlaggebend; Wertfaktoren treten in den Hintergrund. Anwendung z. B. in Bayern.
- Hybridmodelle: Eine Kombination aus Flächen- und Wertanteilen.
Unabhängig vom gewählten Modell haben die Finanzämter die Aufgabe, die Basiswerte (Grundsteuerwerte oder Äquivalenzbeträge) zu ermitteln. Städte und Gemeinden setzen anschließend ihren eigenen Hebesatz fest.
So läuft die Berechnung grundsätzlich ab
- Ermittlung der Bemessungsgrundlage (durch das Finanzamt)
Auf der Grundlage der Angaben in der Grundsteuererklärung (z. B. Grundstücksfläche, Gebäudetyp, Nutzung) erstellt das Finanzamt einen Bescheid. Je nach Landesmodell werden zum Beispiel Verkehrswerte, Flächen, Bodenrichtwerte oder andere Faktoren berücksichtigt. - Festsetzung des Messbetrags
Aus den ermittelten Daten errechnet das Finanzamt einen Grundsteuer-Messbetrag. Dieser wird dem Eigentümer per Messbescheid mitgeteilt. - Hebesatz durch die Gemeinde
Jede Kommune legt einen eigenen Hebesatz fest, der in Prozent angegeben wird (etwa 300 Prozent oder 500 Prozent). Dieser Hebesatz wird auf den Messbetrag angewendet. - Grundsteuerbescheid
Aus der Multiplikation von Messbetrag und Hebesatz ergibt sich die endgültige Steuer. Anschließend erhalten Eigentümer von der Gemeinde oder Stadt einen Bescheid, in dem die Höhe der jährlichen Grundsteuer festgelegt wird.
Grundsteuer A (Betriebe der Land- und Forstwirtschaft)
Betriebe der Land- und Forstwirtschaft unterliegen bei der Grundsteuerberechnung eigenen, bundesrechtlichen Vorgaben, die den sogenannten Ertragswert als Grundlage heranziehen. Wer genauer erfahren möchte, wie dieser Wert zustande kommt und wie die Grundsteuer A im Detail ermittelt wird, findet ausführliche Informationen auf der dafür neu geschaffenen Webseite des Bayerischen Landesamt für Steuern.
Grundsteuer B (Grundstücke des Grundvermögens)
Für alle anderen Grundstücke (z. B. Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Gewerbeflächen) gilt in Bayern ab 2025 ein wertunabhängiges Flächenmodell. Das bedeutet, dass ausschließlich die Grundstücksfläche und die Gebäudefläche – samt ihrer jeweiligen Nutzung – in die Rechnung einfließen. Die Formel ist im Wesentlichen:
- Fläche (Grund und Boden, Gebäude)
- Äquivalenzzahlen (festgelegte Beträge je Quadratmeter)
- 0,04 € / m² für die Fläche des Grundstücks
- 0,50 € / m² für die Gebäude-/Nutzfläche
- Grundsteuermesszahl
- Grundsätzlich 100 Prozent
- Für Wohnflächen gilt ein Abschlag von 30 Prozent, sodass die Messzahl dort 70 Prozent beträgt
- Weitere Ermäßigungen (z. B. für sozialen Wohnungsbau oder Baudenkmäler) sind in Höhe von jeweils 25 Prozent möglich
Schließlich wird das Ergebnis noch mit dem Hebesatz multipliziert, den jede Gemeinde individuell festlegt.
Beispiel-Rechnung in Anlehnung an das bayerische Bundesamt für Steuern (Einfamilienhaus)
Bitte beachten Sie, dass das hier bereitgestellte Kalkulationstool ausschließlich in Bayern gültig ist und sich am vom bayerischen Staat verabschiedeten Flächenmodell orientiert.
Beispielswerte:
- Grundstücksfläche: 600 m²
- Wohnfläche: 160 m²
- Hebesatz München 2024: 535 Prozent (für 2025 ist ein neuer Hebesatz gültig!)
In diesem Beispiel werden somit für das Einfamilienhaus ab 2025 insgesamt 428 Euro pro Jahr fällig.
Hinweis: Die oben genannten Ermäßigungsschritte in Höhe von jeweils 25 Prozent, beispielsweise für unter Denkmalschutz stehende Gebäude, sind nicht berücksichtigt. Sollte eine solche Ermäßigung auf Ihre Immobilie zutreffen, wird die Grundsteuermesszahl für Wohngebäude in 25-Prozent-Schritten (von der Steuermesszahl) reduziert.
Da die Erstellung dieser Berechnung mit den möglichen Ermäßigungen möglicherweise etwas Zeit in Anspruch nimmt, habe ich ein Grundsteuer-B-Kalkulationstool entwickelt. Einen ersten Eindruck davon konnten Sie bereits durch die obigen, beigefügten Bilder gewinnen. Dieses Tool stelle ich Ihnen gerne mit dem aktuell für Sie relevanten Hebesatz zur Verfügung. Schreiben Sie mich gerne an, um ein Exemplar zu erhalten.
Was gilt für bisherige Vergünstigungen?
Da der Grundstücks- oder Gebäudewert im neuen bayerischen Modell keine Rolle mehr spielt, entfallen auch alle wertabhängigen Abzüge oder Vergünstigungen, die bislang bei der Einheitsbewertung möglich waren (z. B. wegen Lärm- oder Geruchsbeeinträchtigungen). Stattdessen gelten pauschale Abschläge, wie zum Beispiel für Wohnflächen oder den sozialen Wohnungsbau.
Fazit zur Grundsteuer B nach dem Flächenmodell in Bayern
Das Flächenmodell vereinfacht die Berechnung der Grundsteuer B, da ausschließlich Grundstücks- und Gebäudeflächen berücksichtigt werden. Es setzt jedoch korrekte und aktuelle Daten voraus. Eigentümer sollten ihre Angaben sorgfältig prüfen und bei Unklarheiten frühzeitig handeln. Die endgültige Steuerhöhe wird maßgeblich durch den kommunalen Hebesatz bestimmt – bleiben Sie informiert, um Überraschungen zu vermeiden.
Das Kalkulationstool von Kaisersimmowelt bietet Ihnen einen ersten Einblick in die mögliche Höhe der Grundsteuer B ab 2025. Es dient zudem als Orientierungshilfe für zukünftige Immobilieninvestitionen und liefert eine solide Grundlage für Ihre Renditeberechnungen sowie die Einschätzung der Grundsteuerlast.
Disclaimer: Dieser Blogbeitrag stellt keine Rechtsberatung dar und kann eine individuelle Beratung durch Steuerprofis oder Juristen nicht ersetzen. Die Informationen wurden sorgfältig zusammengestellt, jedoch ohne Gewähr auf Vollständigkeit oder Aktualität. Bei Unsicherheiten oder Fragen zu Ihrer persönlichen Situation wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt oder Steuerberater.
