Der deutsche Wohninvestmentmarkt konnte im vierten Quartal 2024 mit einem Transaktionsvolumen von 4,0 Milliarden Euro nach den Berechnungen von Lübke Kelber ein eindrucksvolles Comeback verzeichnen – das höchste Quartalsergebnis seit Anfang 2022. Damit stieg das Gesamtjahresvolumen auf 8,6 Milliarden Euro, was einem Plus von 40 Prozent gegenüber 2023 entspricht. Zwar bleibt dieses Niveau noch unter den Höchstständen der Niedrigzinsphase, jedoch zeigen die aktuellen Zahlen eine deutlich aufwärtsgerichtete Tendenz im Markt.
Bedeutende Portfoliodeals und Akteure
Die Belebung im Schlussquartal 2024 ist vor allem auf mehrere großvolumige Portfoliotransaktionen zurückzuführen. Besonders hervorzuheben sind die Deals zwischen Vonovia und HIH, ZBI und Net Zero Properties sowie Adler und Orange Capital. Aber auch kommunale Unternehmen wie Gesobau, Hogowe, Degewo und Münchener Wohnen traten als wichtige Akteure in Erscheinung, indem sie in Projektentwicklungen investierten und damit ihre Marktposition weiter ausbauten.
Anstieg der Ankaufsfaktoren in Fokusmärkten
Erstmals seit 2022 lässt sich in 111 untersuchten Fokusmärkten eine Steigerung der Ankaufsfaktoren erkennen. Bei Bestandsimmobilien in A-Städten liegen diese aktuell im Durchschnitt beim 21,1-Fachen in mittleren Lagen und beim 23,4-Fachen in guten Lagen. Im Neubausegment reicht die Spanne von 22,5 in mittleren Lagen bis 24,3 in guten Lagen. Diese Entwicklung unterstreicht, dass Investoren wieder verstärkt Vertrauen in den Markt und dessen Zukunftsfähigkeit setzen (Quelle: Thomas Daily, 2025).
Die Ankaufsfaktoren – auch als Vervielfältiger oder Kaufpreisfaktor bezeichnet – geben das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Jahresnettokaltmiete einer Immobilie wieder. Konkret bedeutet ein Ankaufsfaktor von beispielsweise 21, dass der Kaufpreis das 21-Fache der jährlich zu erwartenden Nettomiete ausmacht. Hohe Ankaufsfaktoren deuten in der Regel darauf hin, dass Käufer von weiteren Wertsteigerungen und soliden Mieterträgen ausgehen. Umgekehrt sinken die Faktoren in Phasen mit geringerer Nachfrage oder bei höherer Unsicherheit.
Marktbelebung und Ausblick
Die positive Dynamik im letzten Jahresviertel 2024 deutet darauf hin, dass der deutsche Wohninvestmentmarkt eine zunehmende Stabilisierung erfährt. Schon in den ersten drei Quartalen 2024 lag das Transaktionsvolumen bei rund 5,9 Milliarden Euro – ein Anstieg von 50 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Trotz dieser deutlich erkennbaren Erholung ist der Abstand zum Fünfjahresmittel von rund 5,07 Milliarden Euro pro Quartal weiterhin beträchtlich (Quelle: Empira Group, 2024 und JLL, 2024).
Kurze Erklärungsnotiz: Auf den ersten Blick wirkt es widersprüchlich, dass ein Transaktionsvolumen von rund 5,9 Milliarden Euro (Q1–Q3 2024) dennoch unter dem Fünfjahresmittel von rund 5,07 Milliarden Euro liegen soll. Allerdings bezieht sich das Fünfjahresmittel auf ein einzelnes Quartal, während die 5,9 Milliarden Euro das Gesamtvolumen von drei Quartalen umfassen. Hochgerechnet würde das Fünfjahresmittel für drei Quartale also rund 15,2 Milliarden Euro betragen – damit liegt das aktuelle Niveau noch klar darunter.
Nichtsdestotrotz zeigt die wachsende Aktivität, insbesondere im Bereich größerer Abschlüsse, eine Normalisierung des Marktes. Experten gingen daher für das Gesamtjahr 2024 von einem Transaktionsvolumen von bis zu 10 Milliarden Euro aus und rechneten mit einer anhaltend steigenden Dynamik für das laufende Jahr 2025. (Quelle: JLL, 2024). Die tatsächlichen Zahlen zeigen, dass das prognostizierte Jahresvolumen von bis zu 10 Milliarden Euro mit einem Ergebnis von 8,6 Milliarden Euro zwar nicht ganz erreicht wurde, dennoch markiert dieses Ergebnis einen deutlichen Aufwärtstrend. Besonders das starke Schlussquartal mit einem Transaktionsvolumen von 4,0 Milliarden Euro – dem höchsten Quartalsergebnis seit Anfang 2022 – verdeutlicht die wachsende Marktstabilität. An dieser Stelle ist zu erwähnen, dass die Gesamtauswertung des Transaktionsvolumens im Wohninvestmentmarkt 2024 von JLL noch aussteht und bisher nur ein Vergleich mit der Auswertungen von Lübke und Kelber gemacht werden kann (Stand: 03.01.2025).
Fazit
Nach einer Phase der Zurückhaltung zeigt der deutsche Wohninvestmentmarkt nun klare Zeichen der Erholung. Das starke Schlussquartal 2024 und die erneut steigenden Ankaufsfaktoren in den Fokusmärkten verdeutlichen, dass Investoren zunehmend Vertrauen in Stabilität und Attraktivität des deutschen Wohnimmobiliensektors haben. Wie sich dieser Aufwärtstrend im Jahr 2025 weiterentwickeln wird, bleibt spannend zu beobachten.
Zu beachten ist, dass die Auswertungen auf im wesentlich zwei Immobiliendienstleister beruhen und eine abschließende Gesamtauswertung des Transaktionsvolumens durch JLL (Stand: 03.01.2025) noch aussteht, um eine bessere Vergleichbarkeit zu schaffen. Diese Abweichungen verdeutlichen, wie komplex und dynamisch die Bewertung des Wohninvestmentmarktes ist.
